关于《大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》的政策解读

信息来源: 更新时间:2017-12-27 【字体: 【内容纠错】

  一、制定细则的必要性和依据

  为规范股份合作公司集体用地(以下简称集体用地)开发和交易行为,引导社区科学集约、高效利用集体用地,保障股份合作公司及股东的合法权益,明确集体用地开发及参与城市更新的处置程序制定。制定依据是《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅转发市纪委等部门<关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见(试行)>的通知》(深办发〔2013〕9号)、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)。

  二、主要内容

  《实施细则》共八章三十八条。主要细化集体用地开发和交易中各种情况、民主决策管理流程和监管规定等内容。

  (一)股份合作公司集体用地开发项目类型及相关情况

  总则阐述了《实施细则》制定依据、适用对象、集体用地含义、五种开发类型及其他准则以及集体用地开发过程中存在历史遗留问题和现实情况的解决方式。

  (二)决策管理

  详细展开总则中所列开发类型的民主决策过程,明确决策开始所需作的前期工作,公司董事会、监事会、集体资产委员会(以下简称“三会”)和股东代表大会召开流程、应表决的事项、表决通过率要求等内容。为严肃股东代表大会表决,特别要求邀请公证处出席股东代表大会并对出席人数,通过率和表决事项进行公证。

  (三)民主决策与监管规定

  结合新区股份合作公司实际情况规范了民主决策中所“三会”和股东代表大会召开形式和要求,同时对竞争性谈判和公开招标方式引进合作方进行了详细说明和要求,为保障股份合作公司利益,明确履约保证金的缴纳标准和评估报告的审核制度。

  三、其他需说明内容

  (一)城市更新项目选取合作方的方式。因涉及集体用地或集体物业的城市更新,更新范围内存在其他业主的物业,如何明确股份合作公司在城市更新项目中是否为主导地位及合作方的选择方式,因此在第十九条第五款明确“城市更新项目中集体用地面积占城市更新项目用地面积未达20%……”该条主要参照是《深圳市城市更新办法实施细则》第十三条,和《通知》第二项第(二)款“健全‘三资’运营处置的市场化机制”。要求的“集体用地建设、城市更新等重大项目的转让或者合作开发,……进入交易平台通过公开招标或者竞争性谈判、单一来源谈判方式择优选择开发企业。”确定的。

  (二)历史遗留问题处理方式。为尊重历史,解决历史遗留问题,股份合作公司已签订合作协议(合作协议仍有效),并经公司股东或股东代表大会审议通过的集体用地合作开发和城市更新,在符合深圳市、原龙岗区和大鹏新区相关规定,并能够保障社区集体利益的前提下,可以不重新选择合作方,由股份合作公司按程序报办事处审核备案。不符合前款规定的,应当按照本实施细则的规定重新选择合作方。

  (三)评估复核制度。实行评估复核制度主要为规范评估过程,真实体现公司资产价值和项目可行性,因此规定办事处备案时进行复核评估。